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Nell’era di Amazon, è opportuno investire in tecnologia…o in magazzini per e-commerce…

Dimenticate le lussuose torri di uffici: il futuro è nei magazzini.

Non in un qualsiasi deposito vecchio e polveroso, però. Deve trattarsi di uno spazio sufficientemente grande, sufficientemente pratico e sufficientemente vicino ai consumatori. Scegliendo quello giusto, quest’anno se ne potrebbero ricavare profitti ben al di sopra di quelli dati da qualsiasi altro tipo di proprietà immobiliare.

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) specializzati nelle proprietà industriali, come ad esempio Prologis Inc., Rexford Industrial Realty Inc. e Terreno Realty Corp., stanno ottenendo risultati che superano quelli dei fondi immobiliari operanti nel campo dei centri commerciali, degli uffici e delle locazioni residenziali. L’anno scorso, le quotazioni delle tre compagnie citate sono cresciute del 16%, surclassando gli altri tipi di investimento immobiliare e battendo agevolmente i fondi della stessa categoria presenti nell’indice Bloomberg REIT Industrial/Warehouse, i quali hanno realizzato una performance dell’8,3%.

Tutto ciò dipende essenzialmente dallo sviluppo dell’e-commerce. Negli Stati Uniti, lo shopping online rappresenta tuttora meno del 10% delle vendite al dettaglio, ma sta provocando cambiamenti nel processo di distribuzione e sta cambiando le fortune dei proprietari di magazzini. La domanda di depositi è particolarmente alta all’interno delle grandi città e nelle zone limitrofe, dove il sistema di acquisto via internet ha preso piede più rapidamente.

In queste città - New York, Boston, Chicago, San Francisco, Los Angeles – scarseggiano i terreni sufficientemente vasti per poter edificare magazzini e aree di carico/scarico di nuova generazione, sicché gli affitti raggiungono prezzi molto alti. Le società di vendita online hanno bisogno di spazi tre volte più grandi di quelli garantiti dai tradizionali magazzini di mattoni. Inoltre, necessitano di servizi logistici più sofisticati.

“L’e-commerce sta fortemente rilanciando un comparto economico solido e tradizionale”, ha dichiarato in un intervista Hamid Moghadam, amministratore delegato della Prologis. Secondo il suo parere, una delle differenze fondamentali è che “nei comuni magazzini per il rifornimento di negozi, bisogna gestire solamente gli spostamenti dei pallet. Nel caso dell’e-commerce, invece, ha molta importanza il lavoro di imballaggio e movimentazione”.

È interessante considerare che i profitti annui della Simon Property Group Inc., la più grande società statunitense proprietaria di centri commerciali, sono negativi (-9,7%), e lo stesso vale anche per quelli tracciati dall’indice BBG Office Property REIT (-11,7%). Lo scorso anno, la Equity Residential e la AvalonBay Communities Inc., i due maggiori proprietari di immobili residenziali negli Stati Uniti, hanno registrato rispettivamente un +0,35% e un -8,5% nelle loro quotazioni.

La vicinanza ai maggiori centri urbani è uno dei fattori che contribuiranno a determinare quali REIT operanti nel terziario avranno successo e quali invece finiranno vittime della prossima crisi economica. “Un tempo, l’ultimo tratto del percorso delle merci era la vendita al dettaglio”, ha detto Maghadam. “Mentre prima si valutava la distanza tra la propria casa e i negozi, adesso si considera quella dai magazzini di distribuzione”.

Secondo il parere di John Guinee, un analista della Stifel Nicolaus & Co., i fondi di investimento immobiliare della Terreno, che opera in sei mercati statunitensi, e quelli della Rexford, che si concentra nella California meridionale, occupano le posizioni migliori per veder aumentate le proprie rendite; al contrario, quelli della Liberty Property Trust e della First Industrial Realty Trust Inc. sono più “a rischio recessione”. Guinee ha inoltre osservato che la Prologis, operante a livello nazionale come la DCT Industrial Trust Inc. e la Duke Realty Corp., può fare affidamento sul proprio potere finanziario per scegliere in che cosa investire.

Per la Prologis, che è il più importante tra i REIT specializzati in proprietà industriali, l’e-commerce rappresenta il 10% del fatturato, il 20% delle nuove locazioni e quasi il 30% delle nuove costruzioni, stando ai dati da essa stessa forniti. L’anno scorso, la scarsità di terreni edificabili nella città di New York ha spinto la società ad accaparrarsi un magazzino di 19.000mq nel Bronx. Per la stessa ragione, sta ora costruendo a Seattle una struttura multipiano di quasi 55.000mq, un progetto che, per la prima volta negli Stati Uniti, deve affrontare il problema della manovrabilità degli autocarri al di sopra del livello suolo.

“Le strutture a più piani sono molto costose da costruire”, spiega Lindsay Dutch, analista di Bloomberg Intelligence. “La Prologis si trova in una posizione che le permette di assumersi i rischi relativi a un progetto di questo tipo. Un magazzino simile è già stato realizzato in Asia, dotandolo di rampe con cui i camion riescono a raggiungere il primo piano; tuttavia, dato che il secondo piano è raggiungibile solo per mezzo di montacarichi, il prezzo richiesto per il suo utilizzo non può essere elevato”.

L’acquisto e l’edificazione di terreni nei principali centri urbani, come New York e Los Angeles, ha un costo molto alto. Per questo motivo, i proprietari di terreni industriali hanno evitato di commettere un errore che invece è piuttosto comune tra gli imprenditori edili specializzati in uffici, negozi e strutture residenziali: quello di costruire troppo quando la domanda è alta, per poi essere costretti ad abbassare gli affitti quando questa comincia a calare.

“Gli investimenti immobiliari a scopo commerciale si basano sul rapporto tra domanda e offerta, e la disponibilità di terreni industriali è stata severamente disciplinata”, ha dichiarato Ross Smotrich, un analista del Barclays Capital Inc. di New York.

Se i REIT specializzati in magazzini seguano queste regole, è un’altra questione.

“Proprietà industriali su cui investire si trovano ovunque, si va da strutture di soli 500mq a Manhattan fino a quelle di 100.000mq nella periferia di Indianapolis”, ha osservato Guinee. Inoltre, ha aggiunto, al di fuori dei grandi centri urbani, “ci sono alcune aree in cui si sta costruendo troppo. Saranno proprio queste ultime a subire maggiormente gli effetti di una prossima, inevitabile, recessione”.

© 2018, Bloomberg